La Tenant Protection Act of 2019 de California — conocida como AB 1482, codificada en Cal. Civ. Code §§ 1946.2 y 1947.12 — hace dos cosas con la mayoría de los alquileres residenciales en California. Limita los aumentos anuales de renta a 5% más el IPC regional, con un tope absoluto del 10%. Y una vez que el inquilino ha vivido en la unidad 12 meses continuos, exige que el arrendador tenga una "causa justa" definida por estatuto para terminar el arrendamiento.
Ambas disposiciones aplican por defecto. Existen exenciones, y la más común — una vivienda unifamiliar o condominio propiedad de personas físicas — solo funciona si el contrato contiene un aviso cuyo texto fija la ley. Sin ese aviso, la vivienda queda cubierta, sea cual sea su dueño. Las unidades cubiertas también necesitan un aviso: el § 1946.2(f) fija su texto y exige letra de al menos 12 puntos.
Quién está cubierto
La regla general: la mayoría de los alquileres residenciales multifamiliares en California están sujetos a AB 1482. En específico, la ley alcanza:
- Apartamentos en edificios de cualquier tamaño, una vez que el edificio tiene más de 15 años.
- Casas unifamiliares y condominios propiedad de una corporación, un REIT o una LLC con al menos un miembro corporativo.
- Casas unifamiliares y condominios de personas físicas cuyo contrato no contiene el aviso legal de exención.
La exención de "construcción nueva" es rotativa. Cubre la vivienda cuyo certificado de ocupación se emitió en los 15 años anteriores, así que un edificio pierde la exención en el aniversario 15 de su propio certificado.
Quién está exento
Las dos mitades de AB 1482 tienen listas de exención algo distintas. Estas eximen una unidad tanto del tope de renta como de la causa justa (Cal. Civ. Code §§ 1947.12(d), 1946.2(e)):
- Construcción nueva. Certificado de ocupación emitido en los 15 años anteriores (rotativo).
- Casas unifamiliares y condominios que se pueden vender por separado de cualquier otra unidad, cuando (a) el dueño no es un REIT, una corporación ni una LLC con un miembro corporativo, Y (b) el contrato contiene el aviso legal de exención.
- Dúplex ocupado por el dueño. Dos unidades en una misma estructura, el dueño viviendo en una de ellas como residencia principal desde el inicio del arrendamiento, y ninguna de las dos es una ADU.
- Vivienda asequible restringida por escritura o acuerdo regulatorio, o subsidiada, para hogares de ingresos muy bajos, bajos o moderados.
- Dormitorios operados por una universidad o escuela.
Estas eximen el arrendamiento solo de la causa justa; el tope de renta sigue aplicando (§ 1946.2(e)(4)–(5)):
- Un inquilino que comparte cocina o baño con un dueño que vive ahí.
- Una casa unifamiliar ocupada por su dueño, que alquila no más de dos unidades o habitaciones, incluida una ADU.
Solo la exención de casa unifamiliar o condominio necesita un aviso, y su texto lo fija el § 1946.2(e)(8)(B)(i). Para todo arrendamiento iniciado o renovado a partir del 1 de julio de 2020, debe estar dentro del contrato. El texto legal, en inglés, es:
"This property is not subject to the rent limits imposed by Section 1947.12 of the Civil Code and is not subject to the just cause requirements of Section 1946.2 of the Civil Code. This property meets the requirements of Sections 1947.12 (d)(5) and 1946.2 (e)(8) of the Civil Code and the owner is not any of the following: (1) a real estate investment trust, as defined by Section 856 of the Internal Revenue Code; (2) a corporation; or (3) a limited liability company in which at least one member is a corporation."
En español: la propiedad no está sujeta al tope de renta del § 1947.12 ni a la causa justa del § 1946.2, cumple los requisitos de esas secciones, y el dueño no es un REIT, una corporación ni una LLC con al menos un miembro corporativo.
Qué deben hacer los arrendadores
De la cobertura se derivan tres obligaciones operativas:
Limitar los aumentos al menor de 5% + IPC o 10%
El tope se calcula contra la renta bruta más baja cobrada en los 12 meses anteriores, no contra la renta actual. El IPC es el índice regional de todos los rubros para el área metropolitana donde se ubica la propiedad. Para la mayoría de las áreas metropolitanas de California en 2026 el tope práctico estará entre 8% y 10% — y el techo absoluto del 10% controla en años de IPC alto.
Los aumentos deben acompañarse de aviso adecuado (30 o 90 días, según el tamaño del aumento conforme a Cal. Civ. Code § 827).
Justificar cualquier terminación después de los 12 meses
Una vez que el inquilino ha ocupado la unidad de manera continua durante 12 meses, el arrendador solo puede terminar el arrendamiento por una causa enumerada en Cal. Civ. Code § 1946.2(b). La lista se divide en dos categorías:
- Causas con culpa del inquilino — falta de pago de renta, incumplimiento material del contrato, perturbación, actividad criminal, negarse a permitir el acceso, etc. No otorgan al inquilino derecho a asistencia de reubicación.
- Causas sin culpa — ocupación por el dueño, retiro del mercado de alquiler bajo la Ellis Act, orden gubernamental de desalojar, remodelación sustancial. La mayoría de las terminaciones sin culpa requieren un mes de renta como asistencia de reubicación (o una exoneración de renta de valor equivalente).
Razones que no figuran en la lista estatutaria — "quiero cobrar renta de mercado", "el inquilino me molesta", "prefiero a otra persona" — no son bases válidas para terminar un arrendamiento cubierto.
Incluir el aviso en el contrato
Una unidad cubierta necesita su propio aviso. El § 1946.2(f)(3) exige este texto en el contrato, en un anexo o en un aviso escrito firmado por el inquilino, en letra de no menos de 12 puntos:
"California law limits the amount your rent can be increased. See Section 1947.12 of the Civil Code for more information. California law also provides that after all of the tenants have continuously and lawfully occupied the property for 12 months or more or at least one of the tenants has continuously and lawfully occupied the property for 24 months or more, a landlord must provide a statement of cause in any notice to terminate a tenancy. See Section 1946.2 of the Civil Code for more information."
En español: la ley de California limita cuánto puede subir la renta (§ 1947.12), y cuando todos los inquilinos llevan 12 meses o más en la propiedad, o al menos uno lleva 24 meses o más, el arrendador debe indicar la causa en cualquier aviso de terminación (§ 1946.2).
Así que todo contrato de California necesita uno de dos avisos fijos: este para una unidad cubierta, o el aviso de exención de arriba para una casa unifamiliar o condominio exento. Un contrato que parafrasea cualquiera de los dos, o lo pone en letra pequeña, no cumple.
Errores comunes
Tres patrones que aparecen una y otra vez:
Suponer que "casa unifamiliar" significa exención automática. No es así. La exención solo aplica cuando la estructura de propiedad califica Y el contrato contiene la divulgación. Un alquiler unifamiliar propiedad de una LLC donde un miembro sea corporación no califica, sin importar cómo se describa la propiedad.
Tratar los arrendamientos mes-a-mes como una salida fácil. AB 1482 mira la ocupación continua, no la duración del contrato. Un inquilino mes-a-mes que ha estado en la unidad 13 meses se encuentra en un arrendamiento cubierto bajo las disposiciones de causa justa — el arrendador no puede simplemente terminar el contrato mes-a-mes sin una causa estatutaria.
Acumular aumentos no aplicados. El tope aplica por cada periodo de 12 meses. Un arrendador que no subió la renta durante dos años no puede componer aumentos consecutivos para "ponerse al corriente"; el siguiente aumento sigue limitado al monto permitido del periodo actual.
Cómo mantenerse en cumplimiento
Ambos avisos los fija la ley, y el tamaño de letra es parte de la regla. Una plantilla gratuita tiene que acertar en tres cosas: qué aviso aplica a su unidad, el texto exacto, y la letra de 12 puntos para el aviso de unidad cubierta.
Un contrato de alquiler residencial de California bien construido pregunta si la unidad está cubierta o qué exención aplica, y luego imprime el aviso correspondiente textual. Eso es lo que hacemos en BuildMyLease: un dueño que alquila habitaciones en su propia casa mantiene los términos del tope, y una casa unifamiliar o condominio recibe el aviso de exención que hace válida la exención. Cada cláusula cita la sección del Código Civil que la respalda.
Tanto la E-SIGN Act federal (15 U.S.C. § 7001) como la Uniform Electronic Transactions Act de California tratan las firmas con nombre escrito y registro de auditoría como legalmente equivalentes a la tinta húmeda, así que puede firmar y enviar el contrato para la firma del inquilino sin imprimir nada.
Genere un contrato de California conforme — $29 pago único, generado en 5 minutos, con el aviso de AB 1482 correcto impreso textual.
Referencias estatutarias
- Cal. Civ. Code § 1947.12 — tope anual de aumento de renta (5% + IPC, máx. 10%).
- Cal. Civ. Code § 1946.2 — requisitos de causa justa para terminación después de 12 meses.
- Cal. Civ. Code § 1946.2(f) — el aviso que necesita todo arrendamiento cubierto, en letra de al menos 12 puntos.
- Cal. Civ. Code §§ 1946.2(e)(8), 1947.12(d)(5) — la exención de casa unifamiliar / condominio y su aviso obligatorio.
- Ambas secciones vencen el 1 de enero de 2030 salvo que la Legislatura las extienda.
- SB 567 (2023, vigencia 1 de abril de 2024) — aclaraciones a las reglas de terminación sin culpa y a la asistencia de reubicación.
- Cal. Civ. Code § 827 — aviso mínimo para aumentos de renta (30 días para ≤10%, 90 días para >10%).