Illinois no tiene un tope estatal sobre cuánto puede cobrar como depósito de garantía, pero es estricto sobre cómo lo devuelve. La Ley de Devolución de Depósitos de Garantía (765 ILCS 710/1) le da 30 días para enviar una declaración detallada de los daños con recibos, o 45 días para devolver el depósito completo. Durante décadas la ley solo cubrió edificios de cinco o más unidades, y muchos arrendadores, plantillas y guías todavía lo dicen. Eso cambió el 1 de enero de 2024: P.A. 103-224 eliminó el umbral de unidades, así que la regla ahora aplica a todo arrendador residencial de Illinois, incluido el dueño de un solo condominio o de un edificio de dos unidades.
Si un inquilino desocupó el 31 de agosto, su declaración detallada vence el 30 de septiembre y el plazo para la devolución completa es el 15 de octubre. Así funciona la regla.
Los dos plazos
765 ILCS 710/1(a) dice que el arrendador no puede retener ninguna parte del depósito por daños a la propiedad a menos que, dentro de 30 días, el inquilino reciba:
- una declaración detallada de los daños que presuntamente causó,
- el costo estimado o real de reparar o reemplazar cada artículo, y
- los recibos pagados (o copias) del trabajo.
Si no envía ninguna declaración, debe devolver el depósito completo dentro de 45 días después de que el inquilino desocupe.
Pasarse de los 30 días no es solo llegar tarde: le quita la posibilidad de descontar por daños. La verdadera decisión el día 30 es "detallar con comprobantes" o "devolver todo dentro de 45 días".
Cuándo empieza a contar el plazo
El plazo de 30 días para detallar corre desde la fecha posterior entre dos: el día en que el inquilino desocupó, o el día en que terminó su derecho de posesión. Suponga que un inquilino entrega las llaves el 25 de agosto con un contrato que dura hasta el 31 de agosto. El plazo para detallar se cuenta desde el 31 de agosto (30 de septiembre). Pero el plazo de 45 días para la devolución completa corre desde el día en que desocupó, así que cae el 9 de octubre. Anote ambas fechas en su calendario el día en que le devuelven las llaves.
"Todo arrendador" desde 2024
Antes de P.A. 103-224, la sección 1 aplicaba a "un arrendador de bienes inmuebles residenciales que contengan 5 o más unidades". Los dueños de casas unifamiliares, condominios y edificios de dos a cuatro unidades quedaban fuera de la ley, y la devolución de sus depósitos se regía por el contrato y el derecho contractual general, no por plazos fijos.
La enmienda eliminó ese umbral a partir del 1 de enero de 2024. La sección 1 ahora se refiere a "un arrendador de bienes inmuebles residenciales que haya recibido un depósito de garantía". No hay excepción por tamaño. Si su contrato o su proceso todavía dice que la regla de 30/45 días "no aplica a edificios con menos de cinco unidades", está desactualizado.
Cómo entregar la declaración
La ley enumera tres formas de entregarla:
- entrega en persona,
- correo con matasellos a la última dirección conocida del inquilino, o
- correo electrónico a una dirección verificada que el inquilino le haya proporcionado.
Nuestro generador gratuito de cartas de devolución del depósito (en inglés) prepara la carta detallada; adjunte sus recibos. Guarde prueba del método de entrega que use. El matasellos o el correo enviado es lo que demuestra que cumplió el día 30. Si el inquilino nunca le da una dirección postal o de correo electrónico, la ley lo protege: usted no es responsable de daños ni penalidades causados por esa omisión. Un buen contrato hace que dar una dirección de reenvío sea una obligación explícita al mudarse.
Recibos, estimados y su propia mano de obra
Tres detalles sorprenden a los arrendadores:
- Se permiten estimados, pero los recibos deben seguir. Si su declaración da costos estimados, debe enviar los recibos pagados (o copias) dentro de 30 días después de la declaración.
- ¿No tiene recibos sin culpa suya? 710/1(b) le permite enviar una lista detallada de costos, cualquier otra prueba del costo y una declaración verificada que explique por qué no puede presentar los recibos.
- Su propia mano de obra cuenta. Si hace la reparación usted mismo, puede incluir el costo razonable de su mano de obra.
El desgaste normal nunca es deducible. La ley se enfoca en daños que el inquilino causó más allá de eso.
Costos escritos en el contrato
La ley vigente añade una herramienta que pocos arrendadores han usado. Si su contrato escrito fija un costo en dólares para limpiar, reparar o reemplazar un componente específico de la unidad o del edificio, puede retener esa cantidad. El costo debe corresponder a daños más allá del desgaste normal y ser razonable para restaurar la unidad a su condición inicial. Su declaración detallada debe hacer referencia al monto del contrato y adjuntar una copia de esa parte del contrato. Todo lo que no tenga precio en el contrato sigue necesitando recibos.
La penalidad: el doble del depósito
Bajo 710/1(c), el arrendador que se niega a entregar la declaración detallada, o la entrega de mala fe, y luego no devuelve el depósito a tiempo, debe el doble del monto del depósito adeudado, más costas judiciales y honorarios razonables de abogado. El pago de honorarios es lo que hace que una disputa pequeña valga el tiempo de un abogado, así que tome los plazos en serio.
Intereses: solo con 25+ unidades
La Ley de Intereses sobre Depósitos de Garantía (765 ILCS 715/1) todavía tiene un umbral de tamaño. Aplica solo a arrendadores de propiedades con 25 o más unidades, en un edificio o en un complejo en parcelas contiguas, y solo a depósitos retenidos más de seis meses. La tasa es la que paga el banco comercial más grande con sede en Illinois sobre cuentas de ahorro con depósito mínimo al 31 de diciembre anterior al inicio del contrato. Bajo 715/2, usted paga los intereses acumulados de $5 o más dentro de 30 días después de cada período de alquiler de 12 meses, en efectivo o como crédito al alquiler, y todos los intereses restantes al terminar el arrendamiento. No pagarlos intencionalmente cuesta una cantidad igual a todo el depósito, más costas y honorarios de abogado.
Chicago y el Condado de Cook suburbano añaden más
Las ordenanzas locales se suman a la ley estatal. Si alquila en la ciudad o en el condado, ambas reglas le aplican.
| Illinois (todo arrendador) | RLTO de Chicago | RTLO del Condado de Cook suburbano | |
|---|---|---|---|
| Tope del depósito | Ninguno | Ninguno | 1.5× el alquiler mensual |
| Detallar daños | 30 días, con recibos | 30 días, con recibos | 30 días |
| Devolución completa | 45 días | 45 días | 30 días |
| Dónde se guarda | Sin regulación | Cuenta asegurada federalmente en Illinois, indicada en el contrato | Institución financiera de Illinois nombrada en el contrato |
| Intereses | 25+ unidades, después de 6 meses | Desde el primer día, a la tasa del Contralor (0.01% para 2026) | — |
| Penalidad | 2× el depósito + honorarios (mala fe) | 2× el depósito + intereses, por cualquier violación de manejo | 2× el depósito + honorarios |
La penalidad de Chicago es la más temida. Bajo el Código Municipal de Chicago § 5-12-080(f), cualquier violación de las reglas del depósito, incluso un recibo faltante o una cuenta no indicada en el contrato, le da al inquilino derecho al doble del depósito más intereses, y el RLTO también traslada los honorarios de abogado. Nuestra guía de reglas de contratos de Cook County y Chicago cubre ambas ordenanzas cláusula por cláusula.
Errores comunes
Seguir usando la regla de 5 unidades. Desde el 1 de enero de 2024 no hay excepción para arrendadores pequeños en los plazos de 30/45 días.
Enviar la declaración sin recibos. La declaración de 30 días necesita los recibos pagados adjuntos. Con estimados, los recibos siguen dentro de otros 30 días.
Contar desde el día equivocado. La declaración detallada corre desde la fecha posterior entre la desocupación y el fin de la posesión; la devolución completa corre desde la desocupación.
Descontar por desgaste normal. La pintura desgastada y el uso ordinario de la alfombra son el costo de alquilar, no daños.
Vender el edificio y olvidar los depósitos. Bajo 710/1.1, el comprador se vuelve responsable de los depósitos de los inquilinos y los intereses legales, y el vendedor sigue siendo responsable solidariamente. Transfiera los depósitos y los registros al cierre.
Un contrato bien redactado deja todo esto listo antes de la mudanza. Genere un contrato de Illinois por $29 pago único. Imprime la cláusula estatal de devolución en 30/45 días para cualquier tamaño de edificio, la obligación de dar una dirección de reenvío, la cláusula de intereses para 25+ unidades cuando aplica y los términos del depósito del RLTO de Chicago y del RTLO del Condado de Cook cuando los activa. Para otros estados, vea nuestra comparación de leyes de depósitos de garantía por estado (en inglés), o empiece con la entrada del glosario sobre el depósito de garantía (en inglés).
Referencias estatutarias
- 765 ILCS 710/1 — declaración detallada con recibos en 30 días, o devolución completa en 45 días; entrega en persona, por correo con matasellos o por correo electrónico verificado; costos fijados en el contrato; 710/1(c) 2× el depósito + costas + honorarios. Texto oficial
- P.A. 103-224 — eliminó el umbral de "5 o más unidades", vigente desde el 1 de enero de 2024. Ley pública
- 765 ILCS 710/1.1 — el comprador de la propiedad responde por los depósitos existentes; el vendedor sigue siendo responsable solidariamente.
- 765 ILCS 715/1–2 — intereses sobre el depósito con 25+ unidades para depósitos retenidos más de 6 meses; pago anual; incumplimiento intencional → monto igual al depósito. Texto oficial
- Código Municipal de Chicago § 5-12-080 — cuenta, recibo, intereses y devolución en 30/45 días del RLTO; § 5-12-080(f) 2× el depósito + intereses. Ciudad de Chicago — tasas de interés sobre depósitos
- Código del Condado de Cook § 42-811 — tope del depósito del RTLO, devolución en 30 días y § 42-811(M) 2× el depósito + honorarios de abogado.