La Tenant Protection Act of 2019 de California — conocida como AB 1482, codificada en Cal. Civ. Code §§ 1946.2 y 1947.12 — hace dos cosas con la mayoría de los alquileres residenciales en California. Limita los aumentos anuales de renta a 5% más el IPC regional, con un tope absoluto del 10%. Y una vez que el inquilino ha vivido en la unidad 12 meses continuos, exige que el arrendador tenga una "causa justa" definida por estatuto para terminar el arrendamiento.
Ambas disposiciones aplican por defecto. Existen exenciones, pero cada una requiere un lenguaje específico en el contrato para reclamarla. Sin ese lenguaje, la unidad se trata como cubierta sin importar si calificaría para la exención.
Quién está cubierto
La regla general: la mayoría de los alquileres residenciales multifamiliares en California están sujetos a AB 1482. En específico, la ley alcanza:
- Apartamentos en edificios de cualquier tamaño.
- La mayoría de los condominios cuando se rentan.
- Casas unifamiliares y condominios propiedad de una corporación, REIT o LLC donde algún miembro sea a su vez una corporación o REIT.
- Edificios de uso mixto cuya porción residencial supere el 50%.
La exención de "construcción nueva" es rotativa. Un edificio pierde la exención en el aniversario 15 del certificado de ocupación — y el corte avanza cada 1 de enero, no en el aniversario individual de cada edificio. Así, un edificio terminado en 2010 pasó a estar cubierto el 1 de enero de 2025, sin importar en qué momento de 2010 se completó.
Quién está exento
AB 1482 enumera cinco categorías de exención. Cada una tiene un requisito específico de divulgación por escrito (Cal. Civ. Code § 1947.12(d)(5) y secciones paralelas). La divulgación debe estar en el contrato al momento de firmar. Un arrendador que de otro modo calificaría para una exención pero omite la divulgación pierde la exención — la unidad se trata como cubierta.
- Construcción nueva. Certificado de ocupación emitido en los últimos 15 años (rotativo).
- Casas unifamiliares y condominios, pero solo cuando (a) son propiedad de una persona física, una LLC de personas físicas, o una entidad similar no corporativa, Y (b) el contrato incluye el aviso estatutario de exención.
- Dúplex ocupado por el dueño. El propietario debe ocupar una de las dos unidades como residencia principal, ambas unidades en la misma estructura.
- Vivienda asequible con rentas restringidas por escritura vinculadas a límites de ingreso.
- Hoteles, moteles, dormitorios y hospitales — vivienda de corto plazo no cubierta por el estatuto.
Cada categoría tiene su propia cláusula de divulgación; en particular, la exención de LLC-de-personas-físicas exige un lenguaje casi textual sobre la estructura de propiedad.
Qué deben hacer los arrendadores
De la cobertura se derivan tres obligaciones operativas:
Limitar los aumentos al menor de 5% + IPC o 10%
El tope se calcula contra la renta bruta más baja cobrada en los 12 meses anteriores, no contra la renta actual. El IPC es el índice regional de todos los rubros para el área metropolitana donde se ubica la propiedad. Para la mayoría de las áreas metropolitanas de California en 2026 el tope práctico estará entre 8% y 10% — y el techo absoluto del 10% controla en años de IPC alto.
Los aumentos deben acompañarse de aviso adecuado (30 o 90 días, según el tamaño del aumento conforme a Cal. Civ. Code § 827).
Justificar cualquier terminación después de los 12 meses
Una vez que el inquilino ha ocupado la unidad de manera continua durante 12 meses, el arrendador solo puede terminar el arrendamiento por una causa enumerada en Cal. Civ. Code § 1946.2(b). La lista se divide en dos categorías:
- Causas con culpa del inquilino — falta de pago de renta, incumplimiento material del contrato, perturbación, actividad criminal, negarse a permitir el acceso, etc. No otorgan al inquilino derecho a asistencia de reubicación.
- Causas sin culpa — ocupación por el dueño, retiro del mercado de alquiler bajo la Ellis Act, orden gubernamental de desalojar, remodelación sustancial. La mayoría de las terminaciones sin culpa requieren un mes de renta como asistencia de reubicación (o una exoneración de renta de valor equivalente).
Razones que no figuran en la lista estatutaria — "quiero cobrar renta de mercado", "el inquilino me molesta", "prefiero a otra persona" — no son bases válidas para terminar un arrendamiento cubierto.
Incluir la divulgación en el contrato
AB 1482 exige que el arrendador entregue al inquilino un aviso por escrito sobre la cobertura de la ley. Ya sea que la unidad esté cubierta o exenta, el contrato necesita el lenguaje correcto de divulgación. Para unidades exentas, el lenguaje de divulgación es lo que reclama la exención; para unidades cubiertas, la divulgación informa al inquilino sobre sus derechos bajo el tope y las disposiciones de causa justa.
Las plantillas genéricas rara vez contienen el lenguaje correcto. Las divulgaciones se han enmendado varias veces desde 2019 (más notablemente por SB 567 en 2024); copiar lenguaje viejo a un contrato nuevo puede dejar al arrendador y al inquilino en una posición ambigua.
Errores comunes
Tres patrones que aparecen una y otra vez:
Suponer que "casa unifamiliar" significa exención automática. No es así. La exención solo aplica cuando la estructura de propiedad califica Y el contrato contiene la divulgación. Un alquiler unifamiliar propiedad de una LLC donde un miembro sea corporación no califica, sin importar cómo se describa la propiedad.
Tratar los arrendamientos mes-a-mes como una salida fácil. AB 1482 mira la ocupación continua, no la duración del contrato. Un inquilino mes-a-mes que ha estado en la unidad 13 meses se encuentra en un arrendamiento cubierto bajo las disposiciones de causa justa — el arrendador no puede simplemente terminar el contrato mes-a-mes sin una causa estatutaria.
Acumular aumentos no aplicados. El tope aplica por cada periodo de 12 meses. Un arrendador que no subió la renta durante dos años no puede componer aumentos consecutivos para "ponerse al corriente"; el siguiente aumento sigue limitado al monto permitido del periodo actual.
Cómo mantenerse en cumplimiento
El lenguaje de divulgación está prescrito por estatuto y cambia con cada enmienda. Tomarlo de una plantilla gratuita — incluso una etiquetada como "California" — es un riesgo real: la mayoría de las plantillas gratuitas no se han mantenido al día con las aclaraciones de SB 567 ni con las fechas de referencia más recientes del IPC.
Un contrato de California correctamente construido nombra la ley, expone la ramificación correcta entre exención y cobertura según la estructura de propiedad y el año de construcción, y trae el lenguaje estatutario actual de divulgación. Eso es lo que enviamos en BuildMyLease — generado a partir de las respuestas de su asistente, citando la sección específica del Código Civil detrás de cada cláusula.
Tanto la E-SIGN Act federal (15 U.S.C. § 7001) como la Uniform Electronic Transactions Act de California tratan las firmas con nombre escrito y registro de auditoría como legalmente equivalentes a la tinta húmeda, así que puede firmar y enviar el contrato para la firma del inquilino sin imprimir nada.
Genere un contrato de California conforme — $29 pago único, generado en 5 minutos, con la divulgación de AB 1482 incorporada al firmar.
Referencias estatutarias
- Cal. Civ. Code § 1947.12 — tope anual de aumento de renta (5% + IPC, máx. 10%).
- Cal. Civ. Code § 1946.2 — requisitos de causa justa para terminación después de 12 meses.
- Cal. Civ. Code § 1947.12(d)(5) — requisito de divulgación de exención para casa unifamiliar / condominio.
- SB 567 (2023, vigencia 1 de abril de 2024) — aclaraciones a las reglas de terminación sin culpa y a la asistencia de reubicación.
- Cal. Civ. Code § 827 — aviso mínimo para aumentos de renta (30 días para ≤10%, 90 días para >10%).