Contrato de alquiler residencial de Nueva York

Qué debe incluir un contrato de alquiler en New York

Elementos estándar del contrato

• Partes y la dirección (condado y calle) de la propiedad de alquiler en Nueva York.
• Plazo del contrato — fecha de fin fija o tenencia mes a mes.
• Monto mensual del alquiler, fecha de vencimiento y formas de pago aceptadas.
• Monto del depósito de garantía, limitado a un mes de alquiler por ley estatal.
• Servicios — los que cubre el arrendador y los que paga el inquilino.
• Reglas de ocupación, mascotas, tabaco y procedimientos de ingreso.
• Incumplimiento, períodos de subsanación y lenguaje de terminación permitido por la ley estatal.
• Firmas de todas las partes.

Divulgaciones requeridas en New York

• Divulgación del sistema de rociadores — aviso visible en todo contrato residencial indicando si la propiedad contiene un sistema de rociadores mantenido y operativo y, en caso afirmativo, la fecha de la inspección más reciente. (N.Y. Real Prop. Law § 231-A)
• Oferta obligatoria de inspección al momento de la mudanza — después de firmar, el arrendador debe ofrecer al inquilino la oportunidad de inspeccionar juntos la propiedad y documentar su condición antes de que el inquilino tome posesión. (N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108(1-a)(c))
• Derecho a inspección previa a la desocupación — con 48 horas de aviso, el arrendador debe realizar una inspección conjunta antes de que el inquilino desocupe para que se puedan identificar elementos remediables. (N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108(1-a)(d))
• Divulgación federal de pintura con plomo y folleto de la EPA para cualquier unidad construida antes de 1978. (42 U.S.C. § 4852d; 24 C.F.R. Part 35)
• Para edificios con seis o más unidades, el depósito debe mantenerse en una cuenta con intereses en un banco de Nueva York que pague la tasa vigente, con los intereses acumulados pagados al inquilino (menos una tarifa administrativa del 1%). (N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-103(2)(a))

Procedimientos específicos de New York

• Depósito de garantía limitado a un mes de alquiler; exigir más es una violación estatutaria. N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108(1-a)(a).
• Devolver el depósito (con declaración detallada de cualquier deducción) dentro de los 14 días posteriores a la mudanza. Incumplir el plazo hace perder el derecho a retener cualquier parte. § 7-108(1-a)(e).
• Cargos por mora: no más de $50 o 5% del alquiler mensual, lo que sea menor; y ningún cargo por mora hasta que el alquiler tenga al menos 5 días de retraso. Se requiere aviso por correo certificado de falta de recepción antes de perseguir un cargo. N.Y. Real Prop. Law § 238-a(2).
• Los aumentos de alquiler del 5% o más — y las no renovaciones — requieren aviso escalonado: 30 días para tenencias de menos de 12 meses, 60 días para 12–24 meses, 90 días para 24+ meses. N.Y. Real Prop. Law § 226-c.
• La terminación mes a mes sigue el mismo escalonamiento de 30/60/90 días según cuánto tiempo haya vivido el inquilino en la unidad.
• La garantía de habitabilidad está implícita en todo contrato residencial y no puede renunciarse. N.Y. Real Prop. Law § 235-b.
• Nueva York aplica un estándar de aviso razonable para el ingreso no emergente del arrendador (sin mínimo estatutario de horas). Los contratos normalmente especifican de 24 a 48 horas.

Fiscalía General de NY — Guía de Derechos de los Inquilinos

Cómo se estructura un contrato de alquiler en New York

1. El documento comienza con las partes, el condado y la dirección de la propiedad (incluido un recuento de unidades que activa la rama de cuenta con intereses para edificios de 6+).
2. La sección de plazo identifica el arreglo como plazo fijo con fecha de fin o como mes a mes.
3. La sección de alquiler establece el monto mensual, la fecha de vencimiento, las formas de pago aceptadas y el manejo de NSF / pago detenido.
4. La sección del depósito de garantía registra el monto y, cuando el edificio tiene seis o más unidades, el lenguaje específico de cuenta con intereses requerido por § 7-103(2)(a).
5. Una cláusula dedicada de inspección al momento de la mudanza captura la oferta obligatoria del arrendador de inspeccionar la propiedad con el inquilino; el derecho a la inspección previa a la desocupación se documenta en la misma sección.
6. Las cláusulas de cargo por mora, aviso de aumento de alquiler y aviso de terminación llevan los topes estatutarios y el lenguaje escalonado de 30/60/90 días de RPL §§ 238-a(2) y 226-c.
7. Una divulgación visible del sistema de rociadores cierra el cuerpo del documento (RPL § 231-A), seguida de las firmas.

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Plantilla gratuita de New York frente a BuildMyLease

Existen plantillas gratuitas de contratos de Nueva York, pero la mayoría son anteriores a la reescritura de HSTPA o omiten por completo la divulgación del sistema de rociadores. Aquí está la comparación honesta.

Para quién es

Este producto es para

• Arrendadores de Nueva York que administran 1–4 unidades de mercado privado (unifamiliar, condominio, pequeño multifamiliar) que NO están reguladas por renta.
• Propietarios que desean lenguaje de depósito + cargos por mora + aviso escalonado + divulgación de rociadores de la era HSTPA incluido sin investigar cada estatuto.
• Arrendadores que emiten un nuevo contrato de plazo fijo O mes a mes que necesita el marco de aviso de 30/60/90 días.

Este producto no es para

• Unidades sujetas a la estabilización o control de rentas de NYC — siguen la Ley/Código de Estabilización de Rentas.
• Unidades cubiertas por la Ley de Emergencia de Protección al Inquilino en los condados de Nassau, Westchester o Rockland.
• Arreglos de subalquiler en cooperativas y condominios, que incluyen flujos separados de aprobación del directorio.
• Contratos comerciales, parques de casas móviles, arreglos transitorios de hotel/motel.
• Procedimientos de desalojo u holdover en curso — requieren formularios judiciales, no un contrato.